SMARTFINN
Platform Matching การขายฝากอสังหาฯ
กับนักลงทุน เพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุน
และช่วย SMEs ให้มีสภาพคล่อง

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

หมวดหมู่ : อสังหาริมทรัพย์, , 13
การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

นอกจากการซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปแล้ว การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายท่านยังกล่าวไว้ว่า สามารถได้มาโดยทางอื่นๆอีก คือ

1.การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ โดยทางนิติกรรม

การได้มาโดยทางนิติกรรมนั้น มีความหมายกว้างมาก ไม่ว่าจะเป็น การซื้อขาย, แลกเปลี่ยน, การให้, จำนอง, หรือแม้กระทั่งตีใช้หนี้ ก็ถือว่าเป็นการได้มาโดยนิติกรรมทั้งสิ้น การได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยนิติกรรมนั้น ถ้ามีกฎหมายระบุว่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ ฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้ เช่นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น
ซึ่งการได้มาลักษณะนี้ พวกเราส่วนมากจะเข้าใจวิธีการกันอยู่แล้วเพราะเป็นเรื่องขั้นตอนตามปกติในการทำนิติกรรมสัญญา

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

2.การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรม

การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หมายถึงการได้มา ที่ไม่ได้เกิดจากการทำนิติกรรมกัน หรืออาจจะเรียกได้ว่า เป็นการได้มาโดยผลแห่งกฎหมาย เช่น
  • การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์
  • การได้มาโดยการรับมรดก
  • การได้มาโดยคำพิพากษาของศาล
ยกตัวอย่างเช่น

ที่ดินงอกริมตลิ่งที่เกิดจากการที่แม่น้ำพัดพาเอาดินหินทรายมาถมพอกพูนกันตามธรรมชาติ จนกลายเป็นผืนดินเดียวกันกับที่ดินของเรา แบบนี้ก็ถือว่า เราได้ที่ดินเพิ่มมาโดยผลของกฎหมาย เจ้าของที่ดินสามารถนำไปขอออกโฉนดเพิ่มเนื้อที่ ที่ดินได้ (ที่ดินต้องมีโฉนดอยู่ก่อนแล้วนะครับ ถ้าเป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใดๆ เจ้าของที่ดินจะทำได้ก็แค่เพียงครอบครองที่ดินนั้นๆ เท่านั้น ไม่สามารถนำไปออกโฉนดได้)

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ครอบครองปรปักษ์

หลายท่านอาจมีที่ดินอยู่มากมาย บางที่ก็อยู่ไกล ไม่ค่อยมีเวลาไปดูแลเท่าไหร่นัก ผ่านไป 10 กว่าปี กลับไปดูที่ดินตัวเอง ปรากฏว่าเป็นของคนอื่นไปแล้ว แบบถูกต้องตามกฎหมายเสียด้วยสิ

ภาพประกอบ_การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

คำว่าสงบ และเปิดเผยนั้น แปลว่า ตลอด 10 ปีนั้น ไม่มีใครไปยุ่งกับเขาเลย แต่ถ้าเพียงแค่เราไปดูที่ดินเราบ้าง ถ้าเห็นใครอยู่ในที่ดินของเรา ปลูกผัก ทำสวน อยู่อาศัยอย่างโจ่งแจ้ง เราก็ต้องแจ้งให้เขาย้ายออก ถ้าไม่ยอมก็แจ้งเจ้าหน้าที่ของรัฐให้มาจัดการ เพียงแค่นี้ก็ถือว่าไม่สงบแล้ว และถ้าเขาจะนับการครอบครอง 10 ปี เขาก็ต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ คือนับตั้งแต่วันที่เราไปบอกให้เขาย้ายออกเป็นต้น หรือถ้าเราไปที่ ที่ดินของเรา เห็นใครก็ไม่รู้มาตั้งรกราก อยู่ในที่ของเรา แต่เราไม่อยากไล่เขาออก ก็อาจทำเป็นสัญญาเช่ารายปีก็ได้ ถ้าเขายอมทำ  แบบนี้ก็จะไม่ถือว่าเขามีเจตนาแสดงความเป็นเจ้าของในที่ดินของเราอีกต่อไป ก็จะไม่สามารถนับเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้อีก หรืออาจจะล้อมรั้ว ทำป้าย “ที่ส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก”  ก็สามารถทำได้ครับ แต่ก็ต้องหมั่นไปดูที่ของเราอยู่ดี 2-3 ปี ไปดูที ดีกว่ากว่าไม่ไปเลยนะครับ

ที่ส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก

ดังนั้นการที่ใครจะมาครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของคนอื่นได้นั้น มันไม่ใช่เรื่องง่ายเลยสักนิด
ในความคิดของผม ผมว่ามันถึงขั้น ยาก ถึงยากที่สุด ที่จะเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
แต่ เชื่อหรือไม่ มีเจ้าของที่ดินมากมาย ที่ปล่อยปะละเลยในที่ดินของตน จนต้องมาเสียกรรมสิทธิ์ให้แก่คนอื่น

เกี่ยวกับผู้เขียน
การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์
ขจรพัฒน์ สุขภัทราพิรมย์
ทนายความ ที่ปรึกษากฎหมายสมาร์ทฟินน์ ประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี นักเขียนบทความมืออาชีพ