SMARTFINN
Platform Matching การขายฝากอสังหาฯ
กับนักลงทุน เพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุน
และช่วย SMEs ให้มีสภาพคล่อง

จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้น ต้องดูอะไรบ้าง

หมวดหมู่ : อสังหาริมทรัพย์, , 14
จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้น ต้องดูอะไรบ้าง

อย่างน้อยเราควรประเมินราคาบ้านเบื้องต้นก่อน โดยการเปรียบเทียบจากราคาตลาด, ราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน, ราคาประเมินจากธนาคาร และต้องเปรียบเทียบราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงทั้งขนาดที่ดิน, ทำเลที่ตั้ง, สภาพแวดล้อม, ถนนหนทาง, คุณภาพของตัวตึก หรือตัวบ้าน

เราคงเคยเห็นกันว่ามีบ้านที่ดิน ติดป้ายประกาศขายอยู่เป็นปีๆ ก็ยังขายไม่ได้ ซึ่งราคาขายมันต้องอิงกับความเป็นจริง แล้วถ้าเราเป็นผู้ซื้อเราก็ต้องรู้ก่อนว่า ซื้อไปเพื่ออะไร เช่น

  1. ซื้อเพื่ออยู่เอง ราคาซื้อตามความพอใจ เช่น

- เน้นความชอบ, ดูทำเล(ใกล้ที่ทำงาน, ใกล้โรงเรียน), สไตล์การตกแต่ง เป็นต้น
- ครอบครัวมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้นซื้อให้ตัวเอง
  1. ซื้อให้คนอื่น เช่น ซื้อให้ลูก ปัจจัยในการตัดสินใจก็น่าจะคล้ายๆ กับการซื้อให้ตัวเอง
  1. ซื้อเพื่อการลงทุน เรื่องราคาเป็นปัจจัยสำคัญที่จะตัดสินใจซื้อ หรือไม่ซื้อ

หากเราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไรสิ่งที่เป็นปัจจัยในการตัดสินใจที่ควรจะมีในทรัพย์นั้นๆ คือ ได้กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ ต้องต่ำกว่าราคาประเมิน พอเข้าซื้อแล้วสามารถปล่อยขายได้กำไรแน่นอน หรือ มีผลตอบแทนขณะถือครองทรัพย์นั้นอยู่ เช่น มีผู้เช่าอยู่ เป็นต้น

ระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์
เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พ.ศ. 2535 และ ฉบับที่ 2 แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2538

อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 105 เบญจ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2534 และมาดรา 62 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์จึงวางระเบียบไว้ดังต่อไปนี้

ข้อ 22. ให้กำหนดอัตราค่าเสื่อมของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภท ดังนี้
(1) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นตึก ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 10 ร้อยละ 1 ต่อปี ปีที่ 11 ถึงปีที่ 42 ร้อยละ 2 ต่อปี และตั้งแต่ ปีที่ 43 เป็นต้นไปให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 76 ตลอดอายุการใช้งานของ โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น
(2) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นตึกครึ่งไม้ ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ร้อยละ 2 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ร้อยละ 4 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 21 ร้อยละ 5 ต่อปี และตั้งแต่ปีที่ 22 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 85 ตลอดอายุการใช้งานของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น
(3) โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่เป็นไม้ให้หักค่าเสื่อมปีที่ 1 ถึงปีที่ 5 ร้อยละ 3 ต่อปี ปีที่ 6 ถึงปีที่ 15 ร้อยละ 5 ต่อปี ปีที่ 16 ถึงปีที่ 18 ร้อยละ 7 ต่อปี และตั้งแต่ปีที่ 19 เป็นต้นไป ให้หักค่าเสื่อมร้อยละ 93 ตลอดอายุการใช้งานของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น

เกี่ยวกับผู้เขียน
จะซื้อให้ถูกขายให้ได้กำไรนั้น ต้องดูอะไรบ้าง
ขจรพัฒน์ สุขภัทราพิรมย์
ทนายความ ที่ปรึกษากฎหมายสมาร์ทฟินน์ ประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี นักเขียนบทความมืออาชีพ