SMARTFINN
Platform Matching การขายฝากอสังหาฯ
กับนักลงทุน เพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุน
และช่วย SMEs ให้มีสภาพคล่อง

วิธีการลดภาษีจากการ "ปล่อยเช่า" อสังหาริมทรัพย์

หมวดหมู่ : อสังหาริมทรัพย์, , 433
วิธีการลดภาษีจากการ

การปล่อยทรัพย์สินให้ผู้อื่นเช่า "ค่าเช่านั้นถือเป็นรายได้รูปแบบหนึ่ง ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของทรัพย์ ต้องเสียภาษี" แต่ในแง่ปฏิบัติ ผู้ให้เช่ามักจะไม่แสดงรายได้ตรงนี้ต่อสรรพกร หรือทำสัญญาค่าเช่าราคาต่ำต่อความเป็นจริง แต่เราควรทำให้มันถูกต้อง และมันเป็นสิทธิของเราตามกฎหมายที่จะกระทำได้ครับผม

วิธีการลดภาษีจากการ ปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์

ภาษีที่ต้องเสียจากการนี้มี 2 ประเภทคือ

  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
  • ภาษีโรงเรือน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

วิธีคำนวณเงินได้สุทธิก็คือ รายได้จากค่าเช่ารวมกัน และ หักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี

1.หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา (ไม่ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่าย) กรณีนี้กฎหมายกำหนดอัตราหักค่าใช้จ่ายสูงสุดอยู่ที่ 30 % ของรายได้
2.หักตามจริง กรณีนี้หมายความว่า เราต้องเก็บหลักฐานค่าใช้จ่ายไว้ครบถ้วน ส่วนจะเลือกแบบไหน ต้องวิเคราะห์คำนวณดูว่า ตรงไหนจะประหยัดได้มากกว่ากันและ " ไม่จำเป็นต้องเหมือนกันทุกปี "

ภาษีโรงเรือน

กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องเสียภาษีในอัตรา ร้อยละ 12.5 ต่อปี จากยอดรายได้ (หรือประมาณค่าเช่าของเรา 1เดือนครึ่ง) ส่วนมากผู้ให้เช่าจะผลักภาระภาษีโรงเรือนนี้ให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ ก็อยู่ที่ตกลง ประเด็นคือต้องจ่ายสรรพากรเขาครับ ไม่จ่ายไม่ได้ คราวนี้ในเมื่อภาษีมันสูงขนาดนี้  ก็ต้องรู้จักวิธีวางแผน เพื่อลดภาระดังนี้

1.แยกสัญญาเช่าเป็นหลายประเภท จากสัญญาเช่าบ้านฉบับเดียว เดือนละ 20,000 บาท ก็อาจจะแบ่งเป็น สัญญาเช่าบ้านเดือนละ 10,000 บาท และสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ เดือนละ 10,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ หรืออาจจะมีสัญญาประเภทอื่นอีก เช่นสัญญาค่าบริการ เป็นต้น เพราะภาษีโรงเรือนจะคำนวณจากส่วนที่เป็นค่าเช่าบ้านของเราเท่านั้น แต่การแยกประเภทสัญญาก็ต้องทำอยู่ภายใต้เหตุและผลนะครับ ไม่ใช่อยากจะแยกสัญญาเช่าออกเยอะแยะ เพื่อให้ค่าเช่าบ้านเหลือมูลค่าน้อยเกินความเป็นจริง

2.จดสิทธิเก็บกิน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพยสิทธิ หมายความว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ได้จด “สิทธิเก็บกิน” ให้แก่บุคคลอื่น ซึ่งจะทำให้สิทธิ์ทุกอย่างในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ยกเว้นการขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ ตกเป็นสิทธิ์ของผู้ทรงสิทธิ์นั้น ดังนั้นกรณีปล่อยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้เช่าจึงต้องทำสัญญากับผู้ทรงสิทธิ์ ไม่ใช่เจ้าของอีกต่อไป และรายได้จากค่าเช่าที่ได้รับมา ก็จะถือว่าเป็นรายได้ของผู้ทรงสิทธิ์เก็บกิน ไม่ใช่รายได้ของเจ้าของที่ดินอีกต่อไป

การจด “สิทธิ์เก็บกิน” เหมาะสำหรับเจ้าของที่มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นจำนวนมากทำให้มีภาระในการเสียภาษีแบบอัตราก้าวหน้าสูง เพื่อแบ่งเบาภาระภาษี การกระจายรายได้เพื่อการเสียภาษี ไปยังผู้อื่นที่เสียภาษีในอัตราที่ต่ำกว่า โดยส่วนมากก็จะจดสิทธิดังกล่าวให้แก่บุตร หรือญาติสนิทกันจริงๆ  เมื่อบุตรเป็นผู้ทรงสิทธิแล้ว สัญญาเช่าจะต้องทำในชื่อของบุตรในฐานะผู้ให้เช่า เงินรายได้ตรงนี้ก็จะตกเป็นของบุตรไป ส่วนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แกคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ได้ช่วยเรื่องภาษี เพราะรายได้จากค่าเช่าของคู่สมรสต้องนำมารวมยื่นเสียภาษีร่วมกัน ตามประมวลรัษฎากร

การจด “สิทธิเก็บกิน” มีอยู่ด้วยกัน 3 แบบ

1.การจดสิทธิเก็บกินแบบมีกำหนดระยะเวลา จะกำหนดยาวนานเท่าไหร่ก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี
2.การจดทะเบียนในลักษณะไม่มีกำหนดเวลา หรือจดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ
3.การจดสิทธิเก็บกินให้ แบบมีเงื่อนไขคือผู้ให้สิทธิเก็บกินมีสิทธิบอกเลิกสิทธิเก็บกินเมื่อใดก็ได้ ซึ่งการกำหนดเงื่อนไขแบบนี้ สามารถทำได้ทั้งการจดแบบมีกำหนดระยะเวลา และจดแบบไม่มีกำหนดระยะเวลา

การจดทะเบียน “สิทธิ์เก็บกิน” นั้น ต้องไปจดทะเบียนกันที่สำนักงานที่ดินก็เป็นสิทธิของเราตามกฎหมายที่สามารถพึงกระทำได้ โดยไม่ต้องหลบเลี่ยงหรือทำอะไรที่มันซุ่มเสี่ยงต่อการกระทำผิดกฎหมาย

วิธีการลดภาษีจากการ-ปล่อยเช่า-อสังหาริมทรัพย์ _UNDER.jpg

เกี่ยวกับผู้เขียน
วิธีการลดภาษีจากการ
ขจรพัฒน์ สุขภัทราพิรมย์
ทนายความ ที่ปรึกษากฎหมายสมาร์ทฟินน์ ประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี นักเขียนบทความมืออาชีพ