SMARTFINN
Platform Matching การขายฝากอสังหาฯ
กับนักลงทุน เพื่อเพิ่มทางเลือกในการลงทุน
และช่วย SMEs ให้มีสภาพคล่อง

สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

หมวดหมู่ : อสังหาริมทรัพย์, , 123
สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อ-จะขาย เป็นสัญญาที่มีข้อความว่า คู่สัญญาได้แสดงเจตนาตกลงกันแล้วว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินกันในอนาคต ก็คือตกลงกันแล้วว่าจะขายทรัพย์นี้ให้แน่นอน ไม่ขายให้คนอื่น

ทำไมต้องมี สัญญาจะซื้อจะขาย

โดยผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่ง และสัญญาจะซื้อ-จะขายนี้ เป็นการผูกมัดคู่สัญญาให้ปฏิบัติตามคำมั่นที่ให้ไว้ เพราะมันมีกรณีมากมาย ที่ตกลงกันแล้วว่าจะขายให้ แต่พอมีผู้ซื้อที่ให้ราคามากกว่า ผู้ขายก็เปลี่ยนใจไปขายให้กับผู้ซื้อรายหลัง ซึ่งผู้ซื้อรายแรกเขาก็เสียหาย ดังนั้นการที่มีสัญญาตัวนี้ผูกมัดไว้ จะสามารถฟ้องบังคับบังคับคดีตามสัญญาได้ และสัญญาจะซื้อ –จะขายนี้ กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ มิเช่นนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้

สัญญาจะซื้อจะขาย

กรณีถ้าคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา

กรณี A เกิดได้เสมอ อาจจะมีใครบางคนมาซื้อที่ดิน ที่เราทำสัญญาจะซื้อกับเขาไว้ แต่ให้ราคาสูงกว่า โดยตามหลักทั่วไปก็ต้องฟ้องศาลบังคับให้โอนขายกันตามสัญญา แต่ขั้นตอนใช้เวลาพอสมควร ถ้าระหว่างที่เรากำลังเตรียมคดีจะฟ้องผู้ขาย เจ้าของที่ดันขายให้คนอื่นไปแล้ว และถ้าคนภายนอกที่ซื้อที่ดินนี้ไป เขาสุจริต คือเขาไม่รู้ว่าเรามีสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่อยู่ โอนที่กันเรียบร้อย ก็จะ ฟ้องได้แต่ค่ามัดจำคืน พร้อมเบี้ยปรับตามสัญญา ส่วนเรื่องที่ดินเราจะไปยันสิทธิกับบุคคลภายนอกที่เขาซื้อไปโดยสุจริตไม่ได้

กรณี B ในอีกทางหนึ่ง เราต้องไป ขออายัดที่ดินผืนนั้นชั่วคราวก่อน ถ้ามั่นใจแน่นอนว่าเจ้าของที่จะไม่ขายให้ตามสัญญา โดยให้ไปสำนักงานที่ดินให้ไวที่สุด ขออายัดที่ดินผืนนั้น เรามีสิทธิตามกฎหมายสามารถทำได้ และ แสดงหลักฐานตามความเป็นจริงให้เจ้าพนักงานที่ดินเขาดู ว่าเราเป็นผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินผืนนี้จริงๆ และเราอยู่ในฐานะที่อาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, ใบเสร็จรับเงินค่ามัดจำ, ใบเสร็จรับเงินค่างวดเป็นต้น หลังจากเจ้าพนักงานที่ดินอายัดที่ดินตามคำขอแล้ว เจ้าของที่เขาก็ไม่สามารถโอน ย้าย ถ่าย เท ที่ดินผืนดังกล่าวไปให้ใครได้ โดยไปยื่นขออายัดก่อนฟ้องศาล ถ้าได้รับอนุญาตแล้วค่อยดำเนินการฟ้องร้องต่อไป

การขออายัดที่ดินนั้น จะมีผลทันทีที่เจ้าพนักงานที่ดินรับอายัด ชำระค่าธรรมเนียม และยังมีระยะเวลาถึง 30 วัน  ซึ่งน่าจะเป็นเวลาที่เพียงพอในการเตรียมคดีฟ้องร้องผู้จะขายให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

เกี่ยวกับผู้เขียน
สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อคนขายไม่ยอมโอนที่ตามสัญญา
ขจรพัฒน์ สุขภัทราพิรมย์
ทนายความ ที่ปรึกษากฎหมายสมาร์ทฟินน์ ประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี นักเขียนบทความมืออาชีพ